セミナー概要（2025年8月17日開催）
【1. 名義のチェック～「誰の家？」をハッキリさせよう！】
相続した空き家、本当にあなたの名義になっていますか？
＜よくある勘違い＞
・「税金を払っている人＝名義人」ではありません。
・空き家を売却するためには、あなたの名義に変更する必要があります。
・名義確認方法＝法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得
・複数の不動産名義を確認するためには、市役所で「名寄帳」を取得。名寄帳の全ての登記簿謄本を確認する
【2. 相続手続きをする～2024年4月からの新常識！相続登記義務化！】
名義が亡くなった親（兄弟等）の確認できたら、いよいよ相続の手続きです。
・亡くなった方名義のままでは、売却することができません。
・相続登記を行い、相続人（子等）に変更しましょう。
・相続手続きには、亡くなった方の戸籍、相続人の戸籍等の資料を収集
・遺産分割協議書を作成して、相続人全員が署名押印
・相続登記に必要な上記の資料を添付して、法務局へ申請
【3. 共有名義にしない～「みんなの家」は「誰も管理しない家」になりがち！】
兄弟姉妹共有名義にするのは要注意！
・空き家を売却する際、共有者全員の同意が必要
・反対している、認知症の人がいる場合、売ることも貸すこともできない
・空き家の維持、管理、経済的負担についても、全員で話し合いを行う必要があり負担大
相続において共有名義を回避するために、相続した金銭で財産のバランスをとることもポイント
【4. 登記をしておく～売却への第一歩！】
古い空き家の中には、登記がなされていないものも多くあります。
・登記がなされていない空き家の売却は、ほぼ出来ないと言ってもよい。
・必要な登記は「表題登記」「保存登記」。それぞれ、土地家屋調査士、司法書士が専門
・空き家を取り壊すだけであれば、登記は不要
【5. 遺言をつくる～あなたの想いを空き家と共に未来へ！】
空き家を巡る争いを未然に防ぐ、最も確実な方法です。
・遺言で、空き家を取得する人を指定することができる
・「自筆証書遺言」「公正証書書遺言」メリット・デメリットがある
・法務局で自筆証書遺言を預かる制度もスタートし、安心して作成できるようになりました
・遺言を作って終わりではなく、家族関係の変化によっては、作り変えることもできる
【6. お隣との境界線を決める～「ここからがウチの土地！」で安心！】
特に地方の農地や古い家屋の場合、境界線が曖昧なことがあります。
・空き家を売却する際、土地の境界線を明確にしておく必要があります
・「塀が境界になっているはず」ではNG！地積測量図や境界杭で明確に
・境界確定は、土地家屋調査士へ依頼
・確定する期間は、２～３カ月。隣地の所有者が不明、連絡が取れない場合は、それ以上も
・費用も高額（数十万円）に
・生前測量＝親が元気なうちに行うことをお勧めします
【7. 家の価値を調べる～空き家の「今」を知る！】
売却、賃貸、活用、どの選択肢を選ぶにしても、まずは空き家の市場価値を知ることが大切です。
・現状把握は、対策の第一歩
・不動産業者に相談しよう
・空き家に強い不動産業者に、売却、賃貸、活用などを相談しよう
【8. 売り時を逃さない～空き家市場のチャンスを掴む！】
不動産市場は常に変動しています。空き家の売却を考えているなら、「今」を知ることが重要です。
・「もっと高く売りたい」ゆえに、せっかくの買い手を逃してしまう人が多い
・不動産売却手続きを面倒で、先送りしている間に、価値が下がってしまう
・空き家に強い不動産事業者を見極める
※必要以上に安売りする必要はありませんが、今の不動産市場に見合った価格での売却が良いと思います
【9. 定期的な管理・点検を行う～空き家が「負動産」にならないために！】
空き家は放置すればするほど、劣化が進み、価値が下がり、トラブルのリスクも高まります。
・空き家法改正で、新たな空き家区分「管理不全空き家」
・自治体から「管理不全空き家」に指定される経済的デメリット
・「管理不全空き家」とされる基準
屋根ふき材・外壁材・雨樋等の破損や腐食、擁壁のひび割れ等の劣化、立木の大枝の剪定、補強がなされておらず折れ又は腐朽。等 国交省資料
・定期的な管理・点検を行う事業者にお任せする方法もある
【10. 手元に残る金額を知る～空き家処分の「最終利益」を計算！】
空き家を売却する際、売却額そのままが手元に残るわけではありません。
・手元に残る金額＝売却額ではない
・空き家売却に関する費用「測量費用」「登記費用」「登録免許税」「不動産仲介手数料」「譲渡所得税」など（空き家を解体する場合、解体費用）
・想像以上に費用がかかります
・不動産事業者に見積りを依頼しましょう
【11. 税金を知る～空き家と税金は切っても切れない関係！】
空き家には、保有中も売却時も様々な税金がかかります。
・固定資産税、都市計画税
・相続税
・登録免許税
・譲渡所得税（売却益が出た場合）
【12. 役所の空き家対策制度を活用する～地域の支援を味方につける！】
自治体は空き家問題解決のために様々な支援制度を用意しています。
・国や自治体も、空き家問題を解決したい。だから、様々な支援制度があります
・空き家バンク（登録した空き家に対するメリットがあるケースも）
・空き家解体費用補助
・リフォーム補助
・譲渡所得の３０００万円特別控除
・自治体の窓口で相談してみましょう
